作為一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)“組合拳”的增量政策之一，以貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村和危舊房改造政策的落地進(jìn)展備受關(guān)注。證券時報記者近日多方采訪了解到，蘇州、寧波、青島、合肥等多地正搶抓政策機(jī)遇，研究策劃申報項目，謀劃新增專項借款授信額度，制定改造方案和安置政策，部分原本打算2025年實物安置的項目也將調(diào)整為貨幣化安置。

 

   接受記者采訪的專家認(rèn)為，城中村改造兼具民生改善和經(jīng)濟(jì)拉動雙重效應(yīng)，改造的諸多困難中資金問題最為突出，這就需要進(jìn)一步加大財政與金融政策支持力度。預(yù)計2025年財政和貨幣政策支持力度或加大，城中村改造將提速，完成100萬套貨幣化安置或?qū)⑿略隼瓌蛹s2億平方米商品房去化。

 

   城中村改造是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，資金需求量巨大，近年來，中央出臺了多項支持政策，助力地方解決資金籌措難題。2023年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，城中村改造頂層設(shè)計方案落地。2023年12月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部等四部門聯(lián)合印發(fā)通知，明確了城中村改造專項借款這一支持政策，對35個超大特大城市城中村改造項目提供資金支持。

 

   2024年1月底，全國首批城中村改造專項借款在多個城市投放落地，資金專項用于項目前期準(zhǔn)備、征收補償、安置房及其配套設(shè)施建設(shè)等工作。截至2024年3月14日，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行累計投放城中村改造專項借款567.46億元，簽訂借款合同累計金額4948.67億元，惠及村（居）民29.8萬戶，建設(shè)安置房54.8萬套。截至2024年5月27日，國家開發(fā)銀行發(fā)放城中村改造專項借款1002.47億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等34個城市的376個項目，支持建設(shè)安置房100萬套，惠及村（居）民53萬戶。

 

   2024年10月17日，住建部部長倪虹在國新辦新聞發(fā)布會上提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的兩個增量政策，其中之一是通過貨幣化安置等方式新增100萬套城中村改造和危舊房改造，支持資金來源包括專項借款、地方政府專項債、稅費優(yōu)惠、商業(yè)貸款等。2024年11月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)文部署落實城中村改造工作，并將政策支持范圍從35個城市擴(kuò)大到了全國所有地級市。

 

   證券時報記者從知情人士處了解到，此前城中村改造專項借款主要用于支持新建實物安置，2024年6月以來，專項借款支持政策有所調(diào)整，各地可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，如果有貨幣化安置需求，專項借款也可以支持貨幣化安置�！安捎脤嵨锇仓玫姆绞�，房子建起來一般需要三年左右的工期。如果采用貨幣化安置，老百姓馬上就能去選擇合適的房子，減少在外過渡，安置周期比原來實物安置方式大大縮短�！�

 

   上述知情人士告訴證券時報記者，原來因庫存較多、想通過貨幣化安置去改造的地方，可能受限于資金的支持力度，現(xiàn)在中央的支持政策明確支持貨幣化安置的改造方式，專項借款提供了資金保障，并且是政策支持城市擴(kuò)圍、貨幣化安置組合發(fā)力，地方更有積極性，也更有能力推動去庫存。

 

   隨著專項借款可以用于支持貨幣化安置，證券時報記者多方采訪了解到，當(dāng)前多地?fù)屪フ�策機(jī)遇研究落實，謀劃新增專項借款授信額度，制定改造方案和安置政策。2024年11月5日，蘇州市召開城中村改造工作推進(jìn)會，要求全力搶抓政策機(jī)遇，主動策劃申報項目，要充分利用政策資金，積極落實購買存量房安置和房票安置，加快推進(jìn)城中村改造。證券時報記者從蘇州市城中村改造專班獲悉，原來專項借款只支持實物安置時，征遷速度比較慢，專項借款可以支持貨幣化安置后，征遷速度明顯提升。蘇州2024年申報了33個專項借款支持項目，計劃申請中央專項借款672億元，涉及安置房超過2.7萬套，將主要采取房票的形式予以貨幣化安置。

 

   寧波城中村改造貨幣化安置推進(jìn)較早，前期房票安置推行力度較大的奉化區(qū)成效明顯�！坝辛酥醒雽ｍ椊杩畹闹С�，相當(dāng)于外部的‘血液’更多了，特別是在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，切實解決了當(dāng)前房地產(chǎn)市場重大轉(zhuǎn)變后城中村改造經(jīng)費不足的問題�！睂幉ㄊ谐鞘懈�新和城中村改造辦副主任錢雪華對記者說，新政落地后，寧波搶抓政策機(jī)遇，制定城中村改造工作方案，2025年謀劃項目涉及2.6萬戶，計劃申報城中村改造專項借款授信額度超過200億元。他還介紹，寧波近期出臺了新的房票政策，選擇房票安置的市民可獲得購房獎勵等額外補助。

 

   青島城中村改造同樣推進(jìn)較早，不過之前以新建項目安置為主。青島市住建局城中村改造有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，與新建項目安置相比，貨幣化安置能夠縮短群眾過渡周期。新政出臺之前，青島市已經(jīng)發(fā)文開始推動貨幣化安置政策，目前已實現(xiàn)約23萬平方米的貨幣化安置，快速實現(xiàn)居民搬進(jìn)新房。新政出臺后，青島市根據(jù)不同區(qū)域、不同類型、不同居民需求，制定了差異化的改造方案和安置政策。合肥也在全面落實新政，拓展補償安置方式。合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局城市更新處有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，除了扎實推動2024年已啟動項目持續(xù)實施，合肥還新謀劃9個城中村改造項目，涉及35個城中村、1.75萬戶、392萬平方米房屋，總投資約488億元。同時，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，合肥制定了2025年城中村改造計劃，全市已實施和計劃新增實施城中村改造項目28個，全年計劃完成改造居民1.5萬戶，完成投資194億元。

 

   記者在采訪中還了解到，在政策的有力支持下，盡管各地在積極推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，但是在實操過程中，不同地區(qū)也面臨著一些問題和挑戰(zhàn)，需要平衡好各方的訴求。對于寧波城中村改造中遇到的問題，錢雪華透露，目前，城中村改造主要資金來源是專項借款，雖然新政將支持范圍擴(kuò)大到所有地級市，但是縣級市項目還不能申請專項借款。如寧波市余姚市和慈溪市，經(jīng)濟(jì)實力超過寧波市的部分區(qū)，也有改造需求，建議國家能支持這類經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好、GDP較高、財政承受能力較強、人口規(guī)模較大的縣級市申報城中村改造計劃并申請專項借款。

 

   除了希望進(jìn)一步加大政策支持力度，部分城市也面臨一些挑戰(zhàn)，如有些城市的在建項目年初已跟老百姓簽訂協(xié)議擬進(jìn)行實物安置，進(jìn)展快的項目已完成招標(biāo)，貨幣化安置支持政策出臺后，有的老百姓提出貨幣化安置購買需求，這就面臨之前的合同如何履約、如何平衡好各方訴求的客觀問題。

 

   在專項借款的支持下，各地城中村改造進(jìn)展加快。近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2024年，城中村改造擴(kuò)圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個，建設(shè)籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）�！凹恿�實施城中村和危舊房改造”已經(jīng)成為2025年“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的重要工作之一。繼中央經(jīng)濟(jì)工作會議后，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議進(jìn)一步明確2025年“加力”方向，即推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持。

 

   浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬對記者表示，城中村改造的諸多困難中資金問題最為突出，這就需要進(jìn)一步加大財政與金融政策支持力度。

 

   虞曉芬提出三點建議：一是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整背景下，各地政府財政比較困難，城中村改造的資金平衡能力減弱，建議中央財政進(jìn)一步加大財政補助力度；二是建議進(jìn)一步降低專項借款財務(wù)利率、延長貸款期限，減輕地方政府推進(jìn)城中村改造的經(jīng)濟(jì)壓力；三是各地應(yīng)嚴(yán)格落實“一項目兩方案”，建議國家通過文件明確專項借款不計入到地方隱性債務(wù)考核總指標(biāo)，單獨計列，以消除一些地方政府不敢借專項借款、擔(dān)心計入地方債務(wù)總額可能影響地方官員考核的顧慮，加快推進(jìn)城中村改造。

 

   “城中村改造兼具民生改善和經(jīng)濟(jì)拉動雙重效應(yīng)，2025年財政和貨幣政策的支持力度可能會加大�！眹�海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊對記者說。其中，在貨幣政策方面，夏磊表示，2025年開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)城中村改造專項借款等支持政策有望繼續(xù)加碼，疊加對商業(yè)銀行城中村改造貸款的帶動和引導(dǎo)作用，有助于為各階段項目建設(shè)提供穩(wěn)定的資金來源。

 

   “城中村改造是影響2025年房地產(chǎn)市場的核心變量，2025年城中村改造將提速，預(yù)計完成100萬套貨幣化安置將新增拉動約2億平方米商品房去化�！毕睦谡f。